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2024.11.13

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导读:支持房地产税收“三支箭”,北上广深购房人更受益。

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作者 | 第一财经 陈益刊

备受关注的财政支持房地产税收新政公布,旨在促进房地产市场止跌回稳。

11月13日,财政部 税务总局 住建部公布了两则文件,分别是《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(下称税收公告)、《关于降低土地增值税预征率下限的公告》(下称增值税公告),推出了三项支持房地产发展税收政策,简言之分别是扩大契税优惠政策力度,扩大个人销售住房免征增值税优惠政策范围,从而支持居民刚性和改善性住房需求;降低土地增值税预征率下限,以缓解房地产企业财务困难。支持房地产税收新政旨在促进房地产市场平稳健康发展。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟告诉第一财经,上述新政对于减轻购房人的压力,增加老百姓用于消费的资金具有重要意义,不仅可以活跃房地产市场,还可以起到促进消费的作用。

新政一:契税优惠力度加大

买房需要缴纳契税,按照契税法契税标准税率是3%~5%,各省份据此确定本省份购房具体税率,多为3%。

但2016年国家出台了契税优惠税率,对个人购买家庭前两套住房,只要面积在90平米及之下,减按1%征收契税。而首套房面积超过90平米,减按1.5%税率征收契税,而二套房面积超90平米,减按2%税率征收契税。值得注意的是,二套房契税优惠政策,北京、上海、广州、深圳老百姓不能享受。

此次《税收公告》并没有在税率上做出调整,而是通过上调适用上述优惠政策的面积(140平米),以及允许北上广深享受二套房契税优惠政策,来扩大契税优惠政策力度。

《税收公告》明确,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策,即调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。

而超过140平米的首套房,契税税率减按1.5%征收,二套房则减按2%征收。

上述契税优惠新政在今年12月1日实施,值得注意的是,为了让更多人享受政策红利,对于12月1日之前买房了但没有办理房产证缴纳契税的人,符合规定也可以享受。

新政二:取消普通和非普通住宅标准扩大优惠政策力度

近来 中国相关税收优惠政策,会区分普通住宅和非普通住宅,一些地方有相应标准。比如根据2016年财政部、税务总局相关规定,针对北京、上海、广州和深圳四地,对于个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。此后这一免税政策年限一度提高至5年,但近期上海等地又将其调整为2年。

不难发现,普通住房享受的增值税优惠政策力度更大,只要对个人持有两年及以上住房销售,就可以享受免征增值税优惠政策。但如果属于非普通住房,依然需要缴纳房屋增值部分5%税款,这对于房价较高的北上广深来说,依然是一笔不小的费用。

此次《税收公告》明确了取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。

在增值税方面,明确北京市、上海市、广州市和深圳市,凡取消普通住宅和非普通住宅标准的,取消普通住宅和非普通住宅标准后,与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策,对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

不难发现,新政一和新政二对北上广深四个城市尤为利好。这项新政也在12月1日起执行,为了让更多人享受政策红利,12月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的,符合规定也能享受。

此前在土地增值税优惠方面,也区分为普通住宅和非普通住宅。比如纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,可以免征土地增值税。但如果建造的是非普通住宅,没办法享受这一免征土地增值税优惠政策。

上述《税收公告》明确,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。此举保持房地产企业税负稳定。

新政三:下调土地增值税预征率0.5个百分点

房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税,根据增值额适用30%~60%四级超额累进税率。为了确保这一税款及时均衡入库,且与中国房地产开发模式相适应,近来 土地增值税实行预征制度,其中在土地增值税预征率方面,东部地区为2%,中部和东北地区为1.5%,西部地区为1%。

近来 房企资金紧张,为了减轻资金压力,缓解房地产企业财务困难,税务总局发布上述《增值税公告》,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,即东部地区省份预征率下限为1.5%,中部和东北地区省份预征率下限为1%,西部地区省份预征率下限为0.5%。当然,这只是下限,各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

税务总局相关负责人表示,为确保纳税人及时享受上述税收优惠政策红利,税务部门将会同有关部门采取一系列措施,持续优化纳税服务,提升纳税人的满意度和获得感。

田志伟表示,为了确保财政花出的每一笔资金能够带来房地产交易增量,建议可以进一步优化房屋置换税收政策,比如出售二手房之后在一年内重新购买房子的纳税人,可以按照新重新购买房屋的价值和出售房屋的价值之比,来退还出售房屋时所交的税费。若重新购买的房屋价值超过了原有的住房,则全额退还其个人所得税,增值税和契税。另外,建议配套一些房屋装修的财税优惠政策,装修消费是消费的大头,对于鼓励经济增长,促进家电行业的发展也具有重要意义。

近日财政部部长蓝佛安在谈及明年财政政策时,表示将加大力度支持大规模设备更新,扩大消费品以旧换新的品种和规模。

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